Case in affitto, riparazione guasti e manutenzione: chi paga tra proprietario ed inquilino?

Capita spesso di arrivare ai ferri corti con il padrone di casa nel momento in cui bisogna intervenire in manutenzione o nella riparazione dei guasti nell’immobile oggetto del contratto di locazione.

In gergo tecnico si chiama “ripartizione delle spese”, ed è l’istituto previsto dalla legge che dirime le situazioni che possono sfociare in contenziosi e litigi.

Quando si parla di spese per opere di manutenzione o per opere di riparazione di eventuali guasti all’immobile, la materia è piuttosto particolare e necessita degli opportuni approfondimenti. Innanzi tutto occorre distinguere tra opere di manutenzione ordinaria ed opere di manutenzione straordinaria.

Manutenzione appartamento in affitto, su chi grava la spesa?

I linea di massima in capo all’affittuario, cioè al soggetto che vive in una casa non sua e con regolare contratto di locazione, ricade la manutenzione ordinaria. Invece la manutenzione straordinaria ricade sul proprietario dell’immobile.

Proprio sulla tipologia di opere che rientrano nell’una o nell’altra fattispecie le liti tra inquilino e padrone di casa sono frequenti. Alterchi e dispute su chi debba pagare le opere di riparazione dei guasti o gli interventi di manutenzione all’interno dell’appartamento in affitto, sono piuttosto frequenti e purtroppo il contratto di affitto serve a poco in questi casi dal momento che in generale non viene contemplato nulla al riguardo.

Ci si deve rifare a ciò che in linea di massima prevede la legge. Partendo dal concetto che l’ordinaria manutenzione spetta all’inquilino. Per ordinaria manutenzione si intendono quelle opere di riparazione che riguardano per esempio le prese della corrente piuttosto che le corde delle tapparelle o il dispositivo di apertura delle tende per esempio.

Ma anche in base a ciò che prevede la legge e quindi il Codice Civile, non è facile distinguere la manutenzione ordinaria da quella straordinaria. Infatti è difficile stabilire se una rottura o un guasto sia dovuto ad usura precedente o se sia dovuta all’inquilino. Una casa che non è propriamente nuova può avere alcune problematiche pregresse, basti pensare per esempio alla corda delle tapparelle prima citata che si può rompere perché vecchia ed usata anche dai precedenti occupanti dell’immobile.

Una cosa del genere che prevede la sostituzione della corda per esempio, rientra nel novero della manutenzione ordinaria o straordinaria? All’inquilino infatti può sembrare fuori luogo dover cambiare a nuovo alcune parti di un immobile che non gli appartiene e che una volta scaduto il contratto di fitto tornerà nella piena disponibilità del proprietario. Cambiare la corda delle serrande piuttosto che lo scaldabagno rotto significa grosso modo dotare la casa di strumenti nuovi e migliori dei precedenti.

Ma le tipologie di spese che possono rientrare in diatribe del genere sono molteplici, perché si può parlare dei sanitari per esempio, oppure delle spese condominiali come quelle di riparazione o manutenzione dell’ascensore, o della manutenzione del giardino comune.

Ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino, cosa prevede il Codice Civile

Vista la materia piuttosto vasta, anche il Codice Civile è vago al riguardo, lasciando il più delle volte le parti che stingono l’accordo sul contratto, libere di inserire dentro anche le eventuali spese che ricadono sull’uno o sull’altro. Come dicevamo in premessa però, quando si stipula un contratto di affitto molte di queste cose che andrebbero inserite, vengono omesse. Ed in questo caso che interviene la legge a sanare eventuali controversie.

Se nel contratto è messo nero su bianco ciò che devono sostenere le parti dal punto di vista delle spese di manutenzione e riparazione, tutto è preventivamente risolto. In caso contrario occorre capire bene cosa prevede la normativa vigente.

La regola classica, come già detto,  sottolinea che la manutenzione straordinaria spetta al locatore mentre la manutenzione ordinaria spetta al conduttore. La manutenzione ordinaria è quella relativa a qualsiasi intervento che riguarda riparazioni di parti dell’immobile o strumenti soggetti ad usura. Ma se l’intervento riguarda una sostituzione di una apparecchiatura, come può essere il già citato scaldino piuttosto che la caldaia o la vasca da bagno, essendo opere straordinarie, anche se riguardano parti soggette a logorio, la spesa spetta al proprietario dell’immobile.

Tutto ciò che resta nella disponibilità del padrone di casa dopo la chiusura del contratto di affitto, rientra nella manutenzione straordinaria, soprattutto se si tratta di parti di un immobile ad ammortamento pluriennale, come può essere la nuova caldaia di casa piuttosto che un intervento sull’impianto elettrico, idrico e così via.

Quando si va a stipulare un contratto di affitto infatti, il padrone di casa deve sapere che è assoggettato a determinati obblighi stabiliti proprio dal Codice Civile. Nello specifico, “il locatore deve consegnare al conduttore un immobile in buono stato ed impegnarsi, nello stesso tempo, a mantenerlo efficiente durante tutto il periodo di validità del contratto di affitto. Allo stesso tempo, spetta sempre al padrone di casa eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate solo quelle di piccola manutenzione che sono invece a carico del conduttore”.

Fermo restando ciò che stabilisce il Codice, si può sottolineare quindi che  le riparazioni necessarie di cui parla la normativa di riferimento è quella indispensabile affinché il conduttore possa godere in pieno dell’immobile.

Naturalmente poi occorre approfondire ogni specifico caso, perché ci sono situazioni in cui le rotture dipendono dal comportamento del soggetto che vive la casa. In questo caso si parla di comportamento negligente dell’inquilino, ed in questi casi, se viene appurata la sua responsabilità per una rottura, anche se rientra nella manutenzione straordinaria, sarà lui a dover provvedere alla riparazione ed a sue spese.