Il disegno di legge di bilancio 2027-2029 interviene sulla cedolare secca sugli affitti con due novità: un’imposta sostitutiva del 5% su alcuni contratti stipulati nel 2027 e un’aliquota ridotta all’1% quando l’inquilino ha meno di 36 anni. Le regole sono nell’articolo 5 del testo presentato alla Camera (A.C. 3174). Non sono ancora legge: la manovra deve essere approvata dal Parlamento entro il 31 dicembre e può ancora cambiare.
Le aliquote previste
- 5% sui canoni dovuti dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031, per i contratti stipulati nel 2027 richiamati dal comma 2 dell’articolo 5;
- 1% se, al momento della stipula, il conduttore ha meno di 36 anni (quindi fino a 35 anni compiuti);
- primo rinnovo: le stesse aliquote valgono anche per i canoni del primo rinnovo di quei contratti, ma sempre entro il 31 dicembre 2031.
Il comma 2 rinvia a una specifica disposizione (articolo 203, comma 2, quarto periodo) senza descrivere il tipo di contratto. Le indicazioni che circolano parlano di canone concordato, ma il testo non lo dice in modo esplicito: è un punto da verificare con il testo definitivo e con i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.
Chi ci guadagna davvero
La cedolare secca è un’imposta pagata dal proprietario sull’affitto incassato. Quando si parla di aliquota all’1% per gli under 35, quindi, il risparmio fiscale è del locatore, non dell’inquilino. Non c’è alcuna riduzione automatica del canone: l’effetto sul prezzo dell’affitto dipenderà da come si muoverà il mercato e dagli accordi tra le parti. Il meccanismo punta a rendere più conveniente per i proprietari affittare ai giovani.
Un esempio di calcolo, mio e non ufficiale: su un canone di 800 euro al mese, cioè 9.600 euro l’anno, l’imposta sostitutiva sarebbe di 96 euro all’anno con l’aliquota dell’1% e di 480 euro all’anno con quella del 5%.
Quando le agevolazioni non si applicano
- se al 30 settembre 2026 c’era un contratto tra le stesse parti per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente, e il proprietario stipula nel 2027 un nuovo contratto con persone che vivevano nell’immobile o facevano parte del nucleo familiare del precedente inquilino;
- per i contratti prorogati o rinnovati nel 2027: la norma si rivolge ai contratti nuovi, stipulati nell’anno.
Sono clausole antielusive: servono a evitare che si chiuda un contratto per riaprirlo subito con un’aliquota più bassa.
Cosa manca nel testo
Nell’articolo 5 non compaiono requisiti di Isee, di residenza o di durata minima del contratto per il conduttore, e non c’è una definizione dell’uso abitativo. Il Parlamento potrebbe integrare queste parti. La relazione illustrativa stima il costo complessivo della riduzione delle aliquote della cedolare secca in circa 0,9 miliardi nel triennio 2027-2029, includendo anche la misura sui negozi.
Per tutte le altre novità della manovra puoi leggere la guida alla legge di bilancio 2027; per sapere quando se ne discute in Aula c’è il calendario dei lavori.
Prima di firmare un contratto nel 2027, proprietari e inquilini dovranno aspettare il testo definitivo della legge di bilancio e le eventuali istruzioni dell’Agenzia delle Entrate. Le date sono un elemento centrale: le aliquote agevolate valgono solo per i contratti stipulati nell’anno 2027 e per i canoni dovuti fino al 31 dicembre 2031, quindi un contratto firmato prima non rientra. Conviene anche conservare con cura la documentazione che prova l’età del conduttore alla data della stipula.
