Si può comprare una casa all’estero senza perdere le agevolazioni “prima casa” ottenute in Italia? Sì, a precise condizioni. Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 200 del 5 novembre 2026: chi acquista una nuova abitazione oltre confine mantiene il beneficio sulla casa italiana se la vende entro due anni e dimostra di aver destinato la nuova dimora a propria abitazione principale.
Il caso esaminato
La risposta riguarda un cittadino italiano residente all’estero che nel 2025, insieme al coniuge, ha acquistato in Italia un’abitazione con l’agevolazione “prima casa” e l’Iva ridotta al 4%. Pochi mesi dopo la coppia ha firmato il contratto per un secondo immobile all’estero, destinato a diventare la casa principale. Il trasloco è stato immediato, mentre il possesso materiale dell’immobile estero è diventato effettivo nel 2026. Solo dopo questo passaggio i coniugi venderanno la casa italiana, quindi prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto ma entro due anni dall’acquisto della casa estera.
Il contribuente voleva sapere se questo riacquisto all’estero permettesse di non perdere i benefici fruiti sull’acquisto italiano. L’Agenzia ha risposto di sì.
La regola: cinque anni e la decadenza
Chi compra con le agevolazioni “prima casa” perde il beneficio se rivende l’immobile prima di cinque anni dall’acquisto. Fa eccezione chi, entro un certo termine, acquista un altro immobile da destinare ad abitazione principale. La legge di bilancio 2025 (legge n. 207/2024, articolo 1, comma 116) ha portato questo termine da uno a due anni. Lo stesso comma vale anche nel caso inverso: chi ha già una casa acquistata con le agevolazioni può usufruirne di nuovo per un nuovo acquisto, a condizione di vendere la prima entro due anni.
Cosa vale per un acquisto all’estero
L’Agenzia richiama i chiarimenti già dati in passato: la tassazione di favore si conserva anche quando il nuovo immobile è acquistato all’estero, purché esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentano di verificare l’uso effettivo dell’abitazione come dimora abituale. Il punto decisivo, in ogni caso, è l’effettiva destinazione dell’immobile. La stessa logica vale per l’acquisto di un terreno all’estero su cui costruire la casa.
Come dimostrare l’abitazione principale
Per non perdere l’agevolazione bisogna poter provare che la casa estera è davvero la dimora abituale. Secondo l’Agenzia, possono servire:
- l’atto di acquisto dell’immobile estero;
- la documentazione sulle utenze domestiche intestate al contribuente;
- altri elementi che attestino l’uso abituale dell’abitazione.
I documenti formati all’estero devono essere accompagnati dalle formalità di legalizzazione e traduzione previste.
La conclusione dell’Agenzia
Secondo l’Agenzia, i principi valgono anche quando il contribuente compra prima la nuova casa e vende dopo quella agevolata. Quindi la vendita entro cinque anni della casa italiana non fa decadere il beneficio se, entro due anni dall’acquisto della nuova abitazione estera, il contribuente la cede e dimostra l’effettiva destinazione ad abitazione principale della casa estera.
Cosa tenere presente
Una risposta dell’Agenzia riguarda il caso concreto sottoposto con l’istanza di interpello, ma chiarisce l’orientamento dell’amministrazione e può aiutare chi si trova in una situazione simile. Prima di vendere, conviene verificare le date: il termine di due anni decorre dall’acquisto del nuovo immobile e va rispettato con attenzione. Per un caso personale è utile confrontarsi con un notaio o un professionista. Se stai valutando altre agevolazioni sulla casa, leggi anche la guida ai bonus edilizi nella manovra 2027.
