Tra le novità sulla cedolare secca della manovra 2027 c’è l’estensione ai negozi. Il disegno di legge di bilancio 2027-2029 (A.C. 3174, articolo 5, comma 1) permette ai proprietari di unità classificate C/1 di scegliere l’imposta sostitutiva sui contratti stipulati nel 2027, con aliquota del 21%, ridotta al 10% nei comuni capoluogo di città metropolitana. Non è ancora legge: la manovra deve essere approvata dal Parlamento entro il 31 dicembre.
Cosa prevede la norma
- immobili interessati: unità classificate C/1 (negozi e botteghe) con superficie complessiva non superiore a 200 metri quadrati, escluse le pertinenze;
- contratti: quelli stipulati nel 2027; le pertinenze locate insieme al negozio sono comprese;
- aliquota: 21% come regola generale e 10% per gli immobili nei comuni capoluogo di città metropolitana, come Roma, Milano o Napoli.
La cedolare secca sostituisce Irpef e addizionali sul reddito da affitto ed è una scelta che fa il proprietario. In pratica il locatore paga un’imposta con aliquota fissa sull’affitto incassato, invece di sommarlo agli altri redditi e tassarlo con l’aliquota Irpef.
Le condizioni di esclusione
Il testo mette alcuni paletti:
- non si applica se, al 30 settembre 2026, era in corso un contratto tra le stesse parti per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente;
- non si applica se il conduttore non usa l’immobile esclusivamente per un’arte, una professione o un’impresa commerciale;
- non vale per i contratti prorogati o rinnovati nel 2027.
La seconda regola è importante: l’agevolazione guarda all’uso effettivo del locale. Chi affitta il negozio a una persona fisica che non lo usa per la propria attività resta fuori.
A chi serve
La misura è pensata per i proprietari di locali commerciali e punta a rendere più conveniente affittarli, magari a nuove attività. Il vantaggio per il proprietario dipende dalla sua aliquota Irpef marginale: più è alta, più la cedolare conviene. Un esempio di calcolo, mio e non ufficiale: su un canone annuo di 12.000 euro, l’imposta sostitutiva sarebbe di 2.520 euro con l’aliquota del 21% e di 1.200 euro con quella del 10%.
Per il conduttore non cambia direttamente nulla: la cedolare riguarda la tassazione del proprietario e non il canone. Resta da vedere se, in pratica, un fisco più leggero spingerà ad abbassare gli affitti o a rendere disponibili più locali.
I costi e i tempi
La relazione illustrativa stima in circa 0,9 miliardi, nel triennio 2027-2029, il costo della riduzione delle aliquote della cedolare secca per tipologia di immobile e di contratto: la cifra comprende anche gli interventi sugli affitti abitativi. Le norme potrebbero cambiare in Parlamento, quindi è presto per prendere decisioni definitive. Tutte le misure sono nella guida alla legge di bilancio 2027, mentre le novità sugli affitti agevolati per gli under 35 sono nell’articolo dedicato alla cedolare secca al 5% e all’1%.
Resta da chiarire anche come si coordineranno le nuove aliquote con la scelta della cedolare secca, che il proprietario deve esercitare con la registrazione del contratto. Sono questioni operative che di solito vengono definite con i provvedimenti attuativi e con la prassi dell’amministrazione finanziaria. Finché la manovra non è approvata, ogni valutazione di convenienza va considerata provvisoria.
